办公楼的可接受上限率是多少？
这是一个很大的话题。 我相信有人会写一篇文章; 我将从几点开始。 上限率是您的年度投资回报率。 与任何投资一样，理性投资者希望获得更高风险的更高回报。 对于像纽约这样稳定，易于理解和更透明的市场，上限率可能相对较低。 我研究北京的写字楼市场。 这是一个快速增长的经济，这使得你的未来回报变得非常不可预测，并且存在与高增长相关的重大政治风险（例如，北京政府只是为大多数办公楼增加了房地产税;基本上是一夜之间），而且更具争议性，政治性在国家一级的风险。 所以当然北京的薪资率应该更高。 这很复杂，因为上限率是来自两个不同市场的两个价格的比率。 分子是建筑物的年利润（即取决于租金，这是办公室租赁市场的价格）。 分母是资本价值，是办公楼投资市场的价格。 这两个市场有不同的驱动因素。 例如，在北京，由于中国投资者对海外采购有新的限制，资本价值正在被推高，这意味着更多的国内资本正在追逐有限的国内资产。 同时，由于新的供应进入市场，租金持平并可能下跌。 这意味着上限率正在下降。 不同的投资者也会有不同的最低可接受上限率; 部分来自他们的不同情况，以及对风险和回报的不同解释。 同样，在北京的例子中，国内投资者通常比外国投资者对北京的经济前景更乐观。 他们对系统风险的估计也较低。 这意味着中国投资者愿意以相同的年收入为建筑物支付更高的价格。 总之，上限率没有一个可接受的数字。 如果你想要一些具体的数据作为起点，这里是全球平均收益率随时间变化的图表（收益率=市场租金/资本价值） – 由于每个建筑物的成本都是特殊的，而且往往是秘密的，因此很难解释全球资本化率。 自全球金融危机以来，收益率一直在稳步下降。 美国投资者目前的共识是，当前周期的收益率压缩已接近尾声; 同时我们预计北京的收益率将在未来5年内进一步压缩。
